Kevyempi hankintamalli tavanomaisiin tilahankkeisiin — päiväkodit ja koulut. Saavuta jopa miljoonien säästöt investointikustannuksesta.
Miksi nykyinen kilpailutusmalli tulee kalliiksi?
Tavanomanenkin päiväkoti tai koulu hankitaan kuin ainutkertainen monumentti: kunta teettää ensin täydet suunnitelmat ja kilpailuttaa vasta sitten toteutuksen. Raskaat tarjousasiakirjat karsivat tarjoajia, täydet suunnitelmat heikentävät katetta, riskit hinnoitellaan tarjouksiin ja muutostyöt kasvattavat laskua koko hankkeen ajan. Kehitysvaiheessa suunnitelmiin kertyvät toiveet monesta suunnasta, kustannustietoista ja tarpeen mukaista suunnittelunohjausta on vähän ja hankkeesta tulee "toiveita täynnä oleva tynnyri".
Lopputulos: kunta maksaa suunnittelusta, riskeistä ja ajasta — ei pelkästä rakennuksesta — ja yli-investoi hankkeensa.
Kustannusylitys
Tyypillinen ylitys suunnitelmaperusteisissa urakoissa
Aikajänne
Tarpeesta valmiiseen rakennukseen; väistötilat ja indeksikorotukset juoksevat
Tarjousta
Raskas menettely ja heikko kate karsivat tarjoajia ja heikentävät kilpailua
Mistä ylihinta syntyy?
Neljä kustannusajuria toistuvat hankkeesta toiseen — ja jokainen niistä on vältettävissä oikealla hankintamallilla.
Ylimitoitus ja uniikki suunnittelu
Tilaohjelma paisuu toivelistojen tasalle ja jokainen kohde piirretään alusta. Jokainen ylimääräinen neliö maksaa investoinnissa — ja ylläpidossa vuosikymmeniä.
Raskaat asiakirjat ja riskivaraukset
Satojen sivujen tarjouspyynnöt ja tiukat erityisvaatimukset siirtävät riskit urakoitsijalle, joka hinnoittelee ne tarjoukseen varmuusvarana.
Vähäinen kilpailu
Raskas menettely ja räätälöidyt suunnitelmat karsivat tarjoajia. Kahden–neljän tarjouksen kilpailussa hinta ei jousta alaspäin.
Muutos- ja lisätyöt
Kun suunnitelmat tehdään ennen toteuttajan valintaa, ristiriidat ratkotaan työmaalla lisätöinä — ilman kilpailua, listahinnoin.
Uusi malli: kiinteä hinta, valmis konsepti
Käänteinen kilpailutus yhdistettynä valmiisiin tilakonsepteihin ja kokonaisvastuuseen yhdellä sopimuksella muuttaa asetelman perinpohjaisesti.
Käänteinen kilpailutus
Kunta asettaa kiinteän tai maksimihinnan (esim. 11 M€), ja tarjoajat kilpailevat sillä rahalla saatavasta laadusta — ei toisin päin.
Karkea tilaohjelma
Tarpeet kuvataan toiminnan tasolla. Toimittaja optimoi neliöt, rakenteet ja tekniset ratkaisut osaamisensa ja konseptiensa pohjalta.
Yksi sopimus, kokonaisvastuu
Suunnittelu ja rakentaminen samalta toimijalta (KVR/SR). Muutostyökierre ja rajapintariidat poistuvat kokonaan.
Perinteinen → Uusi malli
Mallien keskeinen ero: perinteisessä mallissa kunta kantaa riskin ja maksaa yllätyksistä — uudessa mallissa toimittaja vastaa kokonaisuudesta sovitulla hinnalla.
Näin hanke etenee — viisi askelta
Kilpailutus kevenee merkittävästi, koska vertailtavana on laatu kiinteällä hinnalla — ei satoja sivuja teknisiä asiakirjoja. Kokonaiskesto noin 14–20 kuukautta, kun perinteisellä mallilla tyypillisesti kuluu 3–5 vuotta.
Tarvemäärittely (1–2 kk)
Toiminnan tarpeet karkealla tasolla — ei neliöitä eikä tilasuunnitelmia.
Markkinavuoropuhelu (1 kk)
Konseptitoimittajat mukaan varhain; testataan hintataso ja ratkaisut, sekä määritetään laadun minimivaatimukset
Käänteinen kilpailutus (2–3 kk)
Kiinteä hinta julki, tarjoukset vertaillaan laadulla. Tilaaja varaa itselleen oikeuden hylätä tarjous, mikäli se ei täytä laadun minimivaatimuksia
KVR-toteutus (10–14 kk)
Valittu toimittaja suunnittelee ja rakentaa kokonaisvastuulla.
Luovutus ja takuu
Avaimet käteen sovitulla hinnalla; takuuaika ja ylläpitomalli varmistettuna.
Esimerkki: 15 M€ kouluhanke
Suurin säästö syntyy neliöistä: tarpeenmukainen mitoitus vähentää pinta-alaa 15–20 %. Alla suuntaa-antava laskelma, jossa perinteinen 15 M€ hanke tiivistyy 10 M€:oon.
Säästöerittely
≈ 2,0 M€ — Tarpeenmukaiset neliöt
−15–20 % pinta-alaa; jokainen karsittu neliö säästää investoinnissa ja ylläpidossa.
≈ 2,0 M€ — Rakenne- ja TATE-konseptit
Testatut ratkaisut korvaavat kalliin räätälöinnin ja vähentävät suunnitteluriskiä.
≈ 1,0 M€ — Vähemmän muutos- ja lisätöitä
Kokonaisvastuu poistaa yllätykset työmaalta ja pitää aikataulun kurissa.
≈ 0,6 M€ — Ylläpitosäästö 10 v
Pienemmät neliöt (−1 200 m²) tuovat jatkuvan säästön lämmityksessä, siivouksessa ja huollossa.
Investoinnin muutos
Perinteinen malli
Uusi malli
Säästö
Oma tase vai vuokramalli?
Pääomavuokravertailu tuottovaateella 6 % vuodessa. Rahoituskulut ja poistot korvautuvat yhdellä vertailukelpoisella vuosivuokralla — tilan todellinen vuosikustannus näkyy suoraan.
Perinteinen hanke
15,0 M€ → 900 000 €/v
Pääomavuokra 6 % tuottovaateella.
Uusi malli
10,0 M€ → 600 000 €/v
Pääomavuokra 6 % tuottovaateella.
Säästö vuokrassa
300 000 €/v ≈ 3,0 M€ kymmenessä vuodessa
Jokainen investoinnista karsittu miljoona pienentää pääomavuokraa 60 000 €/v.
Oma tase voi silti olla halvempi
Kuntalainan korko on tyypillisesti selvästi alle 6 %:n tuottovaateen. Realistisessa vertailussa tulee huomioida realistiset poistotasot ja arvioida jatkokäyttö/jäännösarvo taloudellisen käyttöajan jälkeen. Vuokramalli on vahvimmillaan, kun investointikehys on täynnä tai kiinteistöriski halutaan siirtää.
Säästö kertautuu vuokrassa
Neliösäästö on vuokramallissa erityisen arvokas — pienempi investointi tarkoittaa pienempää vuokraa joka vuosi, koko sopimuskauden ajan.
Vuokramallilla kilpailutus helpompi ja laatu varmistuu
Rakentaja suunnittelee ratkaisun ja hanke tarjotaan vuokrakiinteistönä, jolloin myös rahoitus osallistuu kilpailuun. Vakiintunut kiinteistötoimija varmistaa suunnitelmien ja rakentamisen laadun sekä asettaa oman valvojan.
Ei teoriaa — toteutettuja yhteiskuntakiinteistöjä
Malli ei ole konsulttien paperilla — se on testattu ja todettu toimivaksi sekä Suomessa että laajemmin pohjoismaisessa kuntaympäristössä.
Peikkometsän liikuntapäiväkoti
Sievi Tilat toteutti päiväkodin sopimuksen mukaisessa ajassa, kustannukset ennakoiduissa rajoissa. Ylläpito kumppanin vastuulla — kunta keskittyy ydintehtäväänsä.
Nordiqus — vastuullista kuntakiinteistöjen omistamista
Nordiquksen taustalla on pitkä kokemus pohjoismaisesta kuntakiinteistöalasta, ja tavoitteena on omistaa ja ylläpitää kohteita tavalla, joka pitää taserasitteen pois kunnilta ja vastuun ammattimaisen omistajan käsissä.
Toteutettua kohdetta
Vuotta alan osaamista taustalla
Taserasitetta kunnille vuokramallissa
Onnistumisen edellytykset
Malli on hankintalain mukainen — onnistuminen ratkaistaan valmistelussa. Neljä tekijää ratkaisevat, saadaanko hyödyt täysimääräisesti käyttöön.
Rohkeus säästää neliöissä ja toiveissa
Karkea tilaohjelma ja tarpeenmukainen mitoitus: jokainen karsittu neliö säästää investoinnissa ja ylläpidossa vuosikymmeniä. Ylimitoitus syö koko mallin hyödyn.
Sitoutuminen
Valtuusto ja lautakunnat sitoutuvat kiinteään hintaan ja konseptiratkaisuun ennen kilpailutusta — ei muutoksia kesken hankkeen.
Selkeät laatukriteerit
Toiminnallisuus, pedagogiikka, energiatehokkuus ja elinkaarikustannus vertailuperusteiksi — läpinäkyvästi ja mitattavasti.
Hankintaosaaminen
Markkinavuoropuhelu ja realistinen hintakatto vaativat osaamista. Pienempi kunta voi hyödyntää yhteishankintaa tai ulkopuolista asiantuntijaa.
Seuraavat askeleet
Säästö ei synny tinkimällä laadusta eikä huonolla kilpailuttamisella — vaan rakentamalla tarpeenmukaiset tilat ilman ylimääräisiä neliöitä ja raskasta prosessia. 3–5 M€ säästöpotentiaali jokaisessa tyypillisessä kouluhankkeessa.
Valitse pilottihanke
Tavanomainen päiväkoti-, koulu- tai hoivakotihanke investointiohjelmasta — ei vaativin, vaan tyypillisin. Pilotista oppii eniten.
Käynnistä markkinavuoropuhelu
Kutsu konseptitoimittajat keskusteluun ja testaa realistinen hintataso ennen päätöksiä. Varhainen vuoropuhelu ei sido eikä velvoita.
Päätä kiinteä hinta ja kilpailuta laadulla
Tuo valtuustoon hintakatto ja vertailuperusteet — ja anna markkinoiden näyttää, mitä rahalla saa.
Katso, paljonko kuntasi voi säästää
Maksuton, kuntakohtainen vertailulaskelma — ilman sitoumuksia. Otamme yhteyttä kahden arkipäivän kuluessa.
Maksuton vertailulaskelma
Kuntakohtainen analyysi: nykymalli vs. käänteinen kilpailutus. Konkreettiset luvut omaan investointiohjelmaasi.
Webinaari 10.9.2026, klo14
Kuntatalouden velkajarru
Käytännön esimerkit ja Q&A asiantuntijoiden kanssa.
Ilmoittaudu tästä. 👈🏻
Tapaa meidät Kuntamarkkinoilla 16.-17.9. osastolla K-i5
Varaa aika etukäteen — henkilökohtainen keskustelu kuntasi tilanteesta ja säästöpotentiaalista.
Kuntatalouden velkajarru: miljoonasäästöt tilainvestointeihin